전세 재계약 체크리스트 총정리: 확정일자·중개보수·필수 서류 안내

전세 재계약은 단순한 기간 연장이 아니라, 세입자의 보증금을 안전하게 보호하기 위한 중요한 절차입니다. 이번 글에서는 확정일자 처리 방법, 필수 서류, 중개보수 계산법, 계약갱신 청구권 등 전세 재계약 시 꼭 알아야 할 사항을 총정리했습니다.

 

재계약 시 확정일자 처리 방법

전세 재계약 시 금액 변동 여부에 따라 확정일자 처리 방법이 달라집니다.

• 보증금 증액 시: 반드시 새 계약서를 작성하고, 변경된 보증금으로 확정일자를 새로 받아야 합니다. 그래야 증액분까지 법적 보호를 받을 수 있습니다.
• 보증금 감액 시: 기존 계약보다 금액이 줄어드는 경우에도 새로운 계약서를 작성해 확정일자를 받아야 합니다. 그래야 감액 이후의 권리 관계가 명확히 보호됩니다.
• 금액 변동이 없을 때: 단순 기간 연장이라도, 기존 계약서에 덧붙이기보다는 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받는 것이 안전합니다.

확정일자는 주민센터나 법원 등기소에서 발급 가능하며, 소액의 수수료(약 600원)가 부과됩니다.

 

필수 확인 서류

1. 새 전세계약서: 계약 기간, 보증금, 특약 사항을 반드시 다시 기재해야 합니다.
2. 등기부등본: 집주인 명의, 근저당 설정 여부를 확인하고, 반드시 계약 직전에 최신본을 확인해야 합니다.
3. 건축물대장 및 토지대장: 불법 건축물 여부와 사용 용도를 확인할 수 있습니다.
4. 임대차 신고서: 보증금 6천만 원 이상은 의무 신고 대상입니다.

계약갱신 청구권이 필요한 경우

임차인은 주택임대차보호법에 따라 1회에 한해 계약갱신 청구권을 행사할 수 있습니다. 조건은 다음과 같습니다.

• 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 집주인에게 청구해야 합니다.
• 집주인이 직접 입주하거나, 직계가족 거주 목적일 경우 거절할 수 있습니다.
• 갱신 시 보증금은 최근 5% 이내 범위에서만 인상 가능합니다. (지방자치단체 조례에 따라 변동 가능)

즉, 세입자가 원하면 최소 4년간은 같은 집에서 거주할 수 있는 권리가 보장됩니다.

 

중개보수(복비) 계산법

전세 재계약 시 중개인이 개입한다면 중개보수(복비)를 내야 합니다. 요율은 지역별 조례에 따라 다르지만, 기본 기준은 다음과 같습니다.

• 전세 보증금 5천만 원 미만: 보증금 × 0.5% 이내
• 5천만 원 이상 ~ 1억 미만: 보증금 × 0.4% 이내
• 1억 이상 ~ 3억 미만: 보증금 × 0.3% 이내
• 3억 이상 ~ 6억 미만: 보증금 × 0.4% 이내
• 6억 이상: 보증금 × 0.5% 이내 (서울 기준)

예를 들어 보증금이 3억 원일 경우, 최대 90만 원(3억 × 0.3%)까지 중개보수가 발생할 수 있습니다. 단, 임차인과 임대인 협의로 조정 가능하며, 중개보수는 반드시 영수증을 받아 보관해야 합니다.

추가 주의사항

• 보증금 증액분은 반드시 은행 계좌 이체 등 기록이 남는 방식으로 지급하세요.
• 특약 사항은 구두 합의가 아닌, 계약서에 명확히 기재해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
• 중개인이 개입하지 않는 직접 계약 시에는 복비가 발생하지 않지만, 법적 분쟁 가능성을 줄이려면 중개업소를 이용하는 것이 안전합니다.

결론

전세 재계약은 보증금을 지키는 가장 중요한 과정입니다. 증액·감액 여부에 따른 확정일자 처리, 계약갱신 청구권 행사, 중개보수 계산법을 정확히 이해하면 불필요한 손실을 막을 수 있습니다. 꼼꼼히 서류를 확인하고 합법적인 절차를 따르는 것이 안전한 전세 생활의 첫걸음입니다.

 

 

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